今日は以前に何度か取り上げた「200年住宅」のつづきです。

明日6月4日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されます。




住宅ローン減税・200年住宅　その1～その4で概要はお知らせしていましたが、施行直前になってようやく全貌が見えてきましたね。（でもまだ細かい手続きについてははっきりしないところがありますが・・・・・）

昨日はその講習会

うんざりする程資料をもらいました。（金かかってるだろうなあ！）

気になっていた手続きについては、住宅性能表示とは別に、所管の行政庁に申請を一式申し込むか、事前に住宅性能評価機関に技術審査を依頼し適合証をもらって所管の行政庁に認定申請を出すか、二通りのルートが用意されました。（でも県のホームページを見ていると、住宅性能評価機関に出してほしい様に見えましたね。「住宅性能評価機関でもらった適合証をつけて、、、」が標準手続って書いてましたから・・・仕事増やしたくないんだろうな）


手数料は県だけで済ませた時には￥46,100-（6/15訂正）（岡山県）
民間評価機関を通す場合は、ハウスプラス中国住宅保証で￥39,900　＋　県の手数料￥6,100＝￥46,000-（←足し算、間違えてましたね。すみません、6/15訂正しました）
（うまく調整してますね。）

長期優良住宅に対する税制は、その1～その4でローン減税に充填をしぼってお知らせしていましたが、H20年の改正による、登記にかかる登録免許税、不動産取得税、固定資産税の特例措置もまとめて示されました。



最大600万円の控除・・・・ですがそれはあくまで、たくさん借りた場合。
実際にそこまで借りる方は少ないでしょう。

実際のところ、200年住宅でどれだけ得するのか（あるいは費用がかかるのか）次回簡単なシュミレーションをご紹介します。


PS.Mac移行計画　その後
いままで使っていたMac G4はサブマシンとして、新たにG5を購入。といってもIntel Macは買えないので、少し古いのを中古で仕入れました。
OSは最新のLeopardにバージョンアップ。
Time Machineという機能で1時間毎のバックアップが可能で、いつでもマシンを過去の状態に戻す事が出来ます。（私たちにとっては過去のデータは本当重要です）

これで面倒なバックアップ作業から開放されそうです（⌒_⌒）

住宅ローン減税・200年住宅について

「その1」で、減税の内容
「その2」で、200年住宅の背景と先導的モデル事業
「その3」で、ローン減税の200年住宅

と、説明してきました。

まとめると

（その1）
適用年度・控除額・・・決定は国会審議待ち
○平成21年・22年に入居した場合、ローン残高に応じて最大500万円（200年住宅は600万円）まで、所得税の控除が受けられる。
（控除しきれない分は住民税からも控除可・ただし本来支払う所得税、住民税の税額まで）
○23年から25年までは段階的に控除額は下がっていく。（200年住宅は23年もOK）


（その2）
先導的モデル事業の200年住宅・・・平成20年度から始まっている（ローン減税適用は上記の通り）
○ハウスメーカーやフランチャズグループ、工務店や設計事務所のグループがモデル事業の認可を受け、200年住宅を建設開始している。
○認可を受けた住宅を、認可の年度内に着工すれば国から施主に対して200万円の補助金が支給される。
○認可は単年度。次年度には新たな認可が必要。
○この200年住宅で即、200年住宅のローン減税の適用ではなく、ローン減税の適用を受けるには他と同じ別の手続きが必要。


（その3）
ローン減税の対象となる200年住宅・・・平成21年6月ごろ？（はっきりしません！）
○一般の住宅より2割の建設費UP（一般試算によると）
○住宅性能評価制度（またはそれに準ずる制度）による評価→地方自治体の認定→申告
○5年に1度程度の定期点検が必要。

と云ったところでしょうか。


1.平成21年～25年に入居された方は、普通の申告で皆さんがローン減税を受けられます。
2.先導的モデル事業の200年住宅は、各メーカーの認可年度にその家を建てられる方が対象で、国から200万円の補助が受けられます。
3.200年住宅のローン減税は、基準さえ正式に発表されれば、その基準に沿った家を建て、性能評価や地方自治体の認可手続きを行うことで適用されます。（2.の先導的モデル事業の認可住宅でも、性能評価等の手続きは必要と思われます）


1.2.は分かりやすいですね。

問題は
3.の「ローン控除のための200年住宅」をねらうかどうか。

これが一般の方にとって、どっちがいいのか分かりにくいところではないでしょうか。

色々な建築関係の雑誌や、インターネットの情報を見ても、「200年住宅の建設費は2割程度UP」程度のことしか書かれていませんが、200年住宅の認定（性能評価）を受けるための費用も別途必要になってくるでしょう。

正式な手続きの内容がまだ発表になっていませんが、200年住宅の基準として、「その3」で書いたように、住宅性能表示制度の認定基準がそのままスライドして適用されています。

住宅性能表示制度は、200m2以下の住宅でも15万円程（設計評価+建設評価）の評価機関への手数料が必要なことから、一般にはほとんど人気のない制度です。

もちろん、確認申請に比べて大幅な申請図書の増加ですから、設計事務所や工務店の申請費用も追加必要です。

この制度をそのまま適用し、200年住宅の認定にはまず、住宅性能評価の手続きが必要？・・・となるのか。
住宅性能表示の一部審査・・・程度になるのか？？

蓋を開けてみないと分からないですね。
でも、200年住宅の認定には工事費の追加以外に20万～30万円の手続き費用はかかってくるのではないでしょうか？



また、住宅瑕疵担保履行法により、今年の10月1日以降に引渡される住宅には、建設業者に瑕疵担保責任保険のための保険加入か保証金の供託が義務づけられました。

保険金の場合、1戸あたり、約6万円（100m2以下）～約12万円（150m2以上）が必要となります。
（財）住宅保証機構

法律では、この費用は直接発注者に請求することは出来ないことになっていますが、施工者にとっては住宅を建設する上での必要な経費。当然、経費として発注者に廻ってくるのは目に見えてますよね。
（既に、皆さんの知らない間に、約6万円（100m2以下）～約12万円（150m2以上）程度のコスト増は決まってしまっています。）



制度の背景・本音の話（これは気になる方だけお読みください）

住宅の品質確保の促進等に関する法律（H12）・・・基本構造部分の瑕疵担保期間を最低10年に義務づけ

それでも心配な建築主のために
住宅性能表示制度（任意）・・・住宅の性能を表示・認定
住宅性能保証制度（任意）・・・住宅の瑕疵について、工事後の業者の倒産を保険でカバー
が用意されましたが、これらは建築主が任意で利用する制度で、一向に利用者が増えず、

ならば、
住宅瑕疵担責任保険（建設業者に強制）・・・住宅の瑕疵、工事後の業者の倒産を保険でカバー
で、一気に保険の方は採算コストにもっていき
（建築主への強制では反発を受けるので「建設業者に」とオブラートに包んで、、、）

今度は、ローン減税で釣って、もう一つの不人気制度、住宅性能表示制度へのテコ入れを！

って、ところかなあ！！
保険屋さんと民間の確認検査機関（保証機構）だけが儲かるでしょうね。
（すべて「建築主のための制度」としてつくられているとの事。でも実際は？）

建築主は、わざわざ依頼しなくても住宅の瑕疵について、工事後に工事業者が倒産した場合でも保証が受けられます。
費用は建設経費に含まれますから、負担する自覚はないでしょう。
でも、保証は10年間だけです！！
また、保証は構造と雨漏りの瑕疵についてだけです。地盤の保証はありません。
工事中の施工者の倒産には対応しません。


保険は、本来必要な人が必要な保険に加入すればいいと思います。

正確で分かりやすい情報や選択肢の提供

本来、それこそが義務づけられるべきものではないでしょうか？



こういう話題はあまり読まれないだろうなあ・・・・・・写真も何も無い・・・・・（・_・、）

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前回「その2」で「長期優良住宅先導的モデル事業での200年住宅」についてコメントしましたが、今回は、今年から税の優遇措置が受けられる「ローン減税の200年住宅」について解説してみます。

「その1」で使った減税内容の表をもう一度。


表のように、200年住宅の場合は、平成23年の入居まで控除率が0.2％、最大控除額が100万円、一般の住宅よりもUPします。
200年住宅の場合、一般の住宅より2割程度の建設費のUPが試算されており、そのUP分を減税として補填しようってことですね。
（もっとも、私の普段の設計の住宅は、元々CASBEE（戸建）でも高評価を受けられる仕様になっており、建設コストのUPはそれほどはないと予想しています。ただ後述しますが、手続き上の面倒さ、申請費用などは結構かかるんじゃあないでしょうか？）

仕様についても、手続きについても、まだ正式な決定は行われていませんが、2009年2月現在で分かっている範囲では

200年住宅の基本条件には
１．構造躯体の耐久性・劣化対策
２．耐震性
３．可変性・バリアフリー・省エネ
４．維持保全の容易性・定期点検

が上げられており、

手続きとしては
これらの条件を満たした住宅を新築する者が、地方自治体に「長期優良住宅建築等計画」を申請し、国土交通相が定める基準を満たしていれば、「200年住宅」として認定され、申告時にこの認定書を添付することで、税制上の優遇措置などを受けられることになるようです。

ただ、後に書いていますが、認定基準の内容は住宅性能表示制度の認定基準をスライドさせた物が多く、地方自治体で審査するというわけにはいかないでしょう。
地方自治体への申請に先立って住宅性能表示制度に基づく性能評価を受け、その結果を添付して地方自治体に申請、という手順になると思われます。
（このへんが政府がうまく考えているところ、
「ローン減税」っていうエサで釣って、一向に進まない住宅性能表示制度と絡めることで、性能表示制度の普及にまで弾みをつけようって、、、、）

また、定期点検として、５年に１回程度の点検を課し、その記録を「住宅履歴書」として保存・管理することが義務づけられます。
（違反した場合は認定取り消しだそうです。中古住宅市場の活性化、、、らしいですね。
定期点検の費用は？・・・当然別途でしょう！）



200年住宅の仕様は

１．適用範囲：新築住宅
（築200年の、200年もった実証済みの住宅には適用されません）

２．長期使用構造等とするための措置
（１）劣化対策
　　　・数世代にわたり、構造躯体が使用できること。
　　　・木造住宅では：劣化対策等級３（住宅性能表示制度）

（２）耐震性
　　　・耐震等級（倒壊等防止）等級２の基準に適合すること（住宅性能表示制度）

（３）維持管理・更新の容易性
　　　・維持管理対策等級（専用配管）等級３（住宅性能表示制度）

（４）可変性
　　　・間取りの変更が可能な措置が講じられていること。

（５）バリアフリー性能
　　　・将来のバリアフリー改修に対応できること。

（６）省エネルギー性能
　　　・省エネルギー対策等級４（住宅性能表示制度）

３．維持保全の方法の基準
（１）定期的な点検等に関する計画が策定されていること。

（２）認定基準の具体的内容（下記部分の点検の項目及び予定時期を指定）
　　　1) 基礎、土台、壁、柱等（構造耐力上主要な部分関係）
　　　2) 屋根、開口部等（雨水の浸入を防止する部分関係）
　　　3) 給水又は排水の配管設備（給水設備・排水設備関係）
（2008/12/27政府パブリックコメント「告示案の概要」より抜粋）

と、なっています。
性能表示制度に直リンクしているのがよくわかりますね！

長くなってしまいました。
こういった解説は読む方もくたびれますよね！
（写真もないし、、、、）

今日はこのへんにして、続きは次回（そのうちに）に
200年住宅のいいとこ、悪いとこ
ほんとにもつの？200年？
ぐらいで。

縁側に取りかかったY-HOUSE
（「ウッドデッキ」ではなく、今回は「縁側」と呼んでいます。・・・決して「和風」ではないのですが、、、、）



普段はウリン（アイアンウッド）やイペといった褐色の堅いデッキ材を使うことが多いのですが、今回の「縁側」には似合いそうにない、、、。
で、今回選んだデッキ材はこの「サイプレス」。豪州（オーストラリア）檜と呼ばれるデッキ材です。
節や板目が正に「ちょっと和風」のY-HOUSEにぴったりマッチングしました。

張っている最中にお施主さんと打合せがあり、見て頂きましたが、いい天気でもあり、「腰掛けると気持ち良さそう」と喜ばれました。
（ウリンやイペは日が当たっても冷たいのですが、このサイプレスは暖かくなり、本当、ひなたぼっこに最適！）

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先日、＜住宅ローン減税・200年住宅　その1＞で、長期優良住宅（200年住宅）の場合は所得税の最大控除額が600万円まで（一般は500万円まで）、とご紹介しましたが、じゃあ、長期優良住宅（200年住宅）ってなに？

って、ほとんどの人が思ってませんか？

実は、平成21年2月時点で、ローン減税で示されている「長期優良住宅（200年住宅）」はまだその基準も決まってなく、したがってこの減税を受けられる住宅はまだ一軒もありません。
（この2009年2月半ばに、「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準を定める件」という告示が公布され、6月4日に施行される予定と聞いています。ローン減税で云う200年住宅の認定は、その後になります。）


でも、ハウスメーカーや施工会社の広告で、
「200年住宅に認定されました！」
とか、
「補助金200万円！」
とか、見ましたよ！

という方が大勢いらっしゃるはず。

実はこれ、ローン減税とは別枠で進んでいる（元はおんなじなんだけど）、
「長期優良住宅先導的モデル事業」（昨年までは「超長期住宅先導的モデル事業」という名称）
っていう、政府による、いわば200年住宅のモデル事業。


200年住宅っていうのは、元々は、福田元首相が首相になる前、平成19年（2007年）に自民党政務調査会の住宅土地調査会長としてまとめた「200年住宅ビジョン」が、福田さんの首相就任に伴い、そのまま法案化されたもの。

この「200年住宅ビジョン」の理念の概要がこれ

○つくっては壊す消費型の社会から、いいものをつくって、手入れして、長く大切に使うストック型社会への転換。
○そのために、長期間にわたって循環利用できる質の高い住宅（=200年住宅）を目指す。

っていう、理念はいいですね。（（=200年住宅）のところ以外は！）

この理念に基づき、12の提言がなされています。

流通、建設、維持管理、金融、社会基盤・まちなみについての提言

この中で、
提言10：税負担の軽減と、
提言11：先導的モデル事業の実施
が、今回のローン減税とモデル事業になってきているのですが、それぞれが別々になっちゃってるんで、多くの方が混乱しているんじゃないでしょうか？
（実は私も、じっくりまとめてみて、ようやく理解できてきました。）
（以下も、皆さんへのお知らせって云うより、「自分のまとめ」的に書いています・・・本当!!）

要は、上の
提言10に基づく、減税については、ローン減税としてほぼ決まっているけれども（国会審議待ち）200年住宅の規格はまだ発表になっていない状況。

提言11の、先導的モデル事業（5年度の予定）の方が、慌ただしく平成20年度の事業として、すでに行われ、第1回が平成20年の7月、第2回目が11月に発表されています。
（認定は独立行政法人　建築研究所が行います。概要はこちらをどうぞ）
先の、「補助金200万円」の広告は、この認定を受けたハウスメーカーや工務店の住宅です。


先導的モデル事業について
これは、「200年住宅」っていうビジョンに基づき、どうすれば200持たせることができるか、民間事業者のアイデアを募り、認定されたものは、1戸あたり建設費（原則）200万円までの補助を受けられるっていうもの。
ハウスメーカーや、フランチャイズグループ、工務店の集まり、設計事務所のグループなどが提案を行い、第1回目は40件（603件中）、第2回目は48件（325件中）が認定を受けたとのことです。

各々、受けた認定に基づく仕様の住宅を、認定された年度内につくれば（着工すれば）、200万円までの補助が受けられるということになります。

だだ、認定を受けた仕様であれば、全ての住宅が補助金を受けられるのではなく、認定を受けた事業者の前年度の住宅建設戸数などから、事業者により戸数枠が割り当てられているようですね。

また、認定を受けても、補助を受けられるのはその年度のみであり、次の年度も補助を受けるにはもう一度認定を受ける必要があります。

（このへんのQ&Aは、こちらのホームページが詳しいですので、興味のある方はどうぞ）

「200年住宅に認定された仕様です」って云っても、前年度の認定で、当該年度には認定されなかったら、仕様はいいけど、補助金は出ません、、、ってことになります。ご注意を。


このモデル事業、21年度は、現在第1回目が公募されており、応募期間は平成21年2月4日～3月16日。

応募して、認定されるのが7月。それからこの認定に沿った仕様の住宅で建てる方を募り、基本設計1ヶ月、実施設計2ヶ月、、、、、かかるとすれば、、、、結構慌ただしいですよね。

第2回目の事業なんかだと、結果発表が11月だとすれば、3月までに着工なんて、、、、すまい手とじっくりプランを練り上げる私たちの設計では考えられない！！
（結局、すまいづくりにじっくり時間をかけて取り組んでいく設計事務所では、なかなか対応できないモデル事業ですね。やっぱり、○○ハウスや、○○の家、っていう、規格型の住宅を考えるハウスメーカーやフランチャイズ展開している工務店のグループなんか向きの事業だなあ。）

次回（って云ってもしばらく後に）、ローン減税の200年住宅について書いてみたいと思います。
（全ては決まってませんが、概要は発表になっています。）
また、200年住宅っていうけど、ほんとに200年もつの？・・・って素朴な疑問ありますよね！！
そんなことも書いてみなくちゃ、、って思ってます。

すでに新聞などでご覧になったかたも多いでしょうが、与党の平成21年度税制改正大綱が昨年末に決定しました。
（まだ国会審議を経ていませんが、例年通りならこのまま適用、ということになるようです）

住宅に関する内容としては
・住宅ローン控除の適用期限の延長
　（延長5年、一般住宅500万円まで、長期優良住宅600万円まで、10年間、住民税からも控除可）
・長期優良住宅（いわゆる「200年住宅」）の新築などをした場合の所得税額の特別控除
　（住宅ローンを借りなくても所得税の控除ができる制度）
・一定の省エネ改修工事やバリアフリー改修工事に対する所得税額の特別控除
・耐震改修工事における所得税額の特別控除の延長

等、新たな制度の創設と、2008年末に適用期限を迎えるいくつかの軽減措置についての延長が盛り込まれています。

一番気になるのが住宅ローンの減税内容

所得税で控除しきれない場合は、翌年度分の個人住民税を減額できます （ただし、年額で97,500円が上限） 。

一般住宅で最大500万円、長期優良住宅（200年住宅）で最大600万円
という額が話題になっていますが、500万円の控除を受けるためには、10年後の年末ローン残高が5000万円以上必要で、当然、年間50万円以上の所得税+住民税を払っている方が対象。
（私のところに相談にこられる方では、、、今までいなかったですねえ・・・・）

普通は、
2000万円のローンで、1％/年=20万円/年。　20万円×10年で総額200万円の控除。
ってぐらいじゃないですかね（ちょっと乱暴すぎるな、、、、）。

色々なサイトでもっと詳しい試算をしているようなので、ご参考までにご紹介しておきます。

All About　住まい　によれば
夫婦+子供二人の世帯で、一般住宅を購入、2009年または2010年に居住開始として、
（所得税、住民税は国税庁作成のパンフレットから、また、収入・税額は10年間変わらないものと仮定）

Ａ．給与収入500万円、住宅ローン借入れ額2,000万円のケース
　○ 所得税額　 59,500円
　○ 住民税額　135,500円
　　　　（課税総所得金額：119万円、個人住民税減額分：59,500円）
　○ 住宅ローン2,000万円を年利3.13％固定、30年返済で借入れ
住宅ローン控除の10年間合計額は・・・119万円
　　　　　　　　　
Ｂ．給与収入700万円、住宅ローン借入れ額3,000万円のケース
　○ 所得税額　165,500円
　○ 住民税額　293,500円
　○ 住宅ローン3,000万円を年利3.13％固定、30年返済で借入れ
住宅ローン控除の10年間合計額は・・・約254万円
　　　　　　　　　
だそうです。

景気の見通しのつかない昨今、この大きな減税につられる方も少ないでしょうが、ちょうど今その時期の方にとっては十分な朗報ですね。

利用できるものは利用しましょう！

長期優良住宅（200年住宅）については、後日解説します。