前回、長期優良住宅によるローン減税、不動産取得税や固定資産税の減税、そしてローン減税を使わない場合の特別控除の概略についてお知らせしました。

が！

これだけではなかった！！

私は割と情報収集はしている方なのですが、もっとも大きな特典を見逃していました。

「長期優良住宅普及促進事業」


ハウスメーカー等がコンペ形式で申請し、200万円の補助が出る「モデル事業」はご紹介していましたが、こちらは年間建設戸数50戸以内の、中小の建設業者が長期優良住宅を建設するにあたり、

なんと100万円の補助を出しましょう！！

っていうもの。

長期優良住宅に税金の還元にクラっとしつつ、申請期間1ヶ月程かかるようなので諦めていた、D-HOUSEのお施主さん。

この話をしたところ、ぜひ！！

ってことになり、地鎮祭も済み、着工目前のD-HOUSEでしたが、あわてて長期優良住宅の認定取得へと邁進となった次第。

しかし、しんどいなあ・・・・・・



以前書いた通り、長期優良住宅は性能評価の一部の基準をそのまま適用した基準。
特に構造関係の書類が大変！！

うんざりしつつ、この1週間でようやく書類が整いました。・・・・・ふう、、、

省エネに関しては得意のQPEXでやったんだけど、、、
これって性能表示で認めてくれるのかなあ？？
まあ、とりあえず出してみよう！！

6月4日から施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」

法律施行直前の講習会でようやくその、求められる仕様、手続きもはっきりとしました。
長期優良住宅（200年住宅）とする為に建設費が2割アップと試算され、そのアップ分の埋め合わせに不動産取得税、登録免許税、固定資産税の減税、そして住宅ローンの減税と住宅ローンの利用しない場合の減税措置が図られています。

不動産取得税、登録免許税、固定資産税の減税
これはシュミレーションが難しいので国土交通省の資料を参照

一般的な住宅？らしいですが、一般的な住宅に比べ、長期優良住宅では5万円の減税との事。
（この表は、促進税制そのものが無い場合に比べて・・・・・って意味合いが強いですね。5万円の差じゃあ、、、、、、）

住宅ローンの減税
こちらはたくさん借りれば借りる程減税額が大きいです（あたりまえですが）
「ローンシミュレーター」なる、Web用の返済額計算ソフトを見つけたので試しに使ってみました。

（こちらに置いていますので、皆さんの条件でお試しください。）

このソフトを使って、
1.借入金額：1,500万円、ボーナス返済：無し、利率：4.5％、返済期間：15年
2.借入金額：3,000万円、ボーナス返済：1,000万円、利率：4.5％、返済期間：30年

で、ものは試しでシミュレート。

まず、1,500万、ボーナス返済：無し、利率：4.5％、返済期間：15年

年間の返済額は約137万円

同様に、3,000万円、ボーナス返済：1,000万円、利率：4.5％、返済期間：30年

こちらは年間の返済額は約182万円

これを元に、ローン控除のきく5年間の年末ローン残高を計算し住宅ローンの控除額を試算すると。
（時期的な物は考慮していません。控除は今のところ平成24年までしか決まっていないので、スタートが遅いと控除額は少なくなります。）

先の条件の1,500万のローンの場合

一般住宅に比べ約7万円の控除アップ。

先の条件の3,000万のローンの場合

こちらは残高が多い分、一般住宅に比べ約15万円控除が増えます。


不動産取得税、登録免許税、固定資産税で5万円の減税ですので、減税総額は
一般住宅に比べて
1,500万ローンの場合　：　5万円+ 7万円=12万円
3,000万ローンの場合　：　5万円+15万円=20万円


といったところでしょうか。
長期優良住宅とするコストアップ分はでないような・・・・・？

もっとも、長期優良住宅とする為の一番のコストアップ要因は省エネルギー対策であり、住宅性能評価における「省エネルギー対策等級4」が求められていますが、これは私の事務所では標準としている次世代省エネルギー基準そのもの。

という事は、長期優良住宅といっても、私どもの設計の住宅では、ほとんどコストアップ無しで認定されそうです。

じゃあ、無条件で得するね！・・・・・・・そうは簡単にはいかないのが世の常です(・_・、)

というのも、前回、「住宅ローン減税・200年住宅　その5」でご紹介した通り、住宅性能評価機関の技術審査と行政庁に認定申請に約4.6万円の手数料がかかります。
プラス、住宅性能評価機関（あるいは所管の行政庁）への申請は性能表示申請に準ずるような申請なので、こちら設計者もタダではできないです　<(_ _)> ・・・まあ6万円ぐらいかな？

申請費用6万円+手数料4.6万円で、計10.6万円！
（結局、ローンが少ない場合は、申請にかかる費用が控除できるだけ・・・・・・みたいですね(;＞_＜;)



結局、「減税」という観点から考えれば、高額な住宅を建て、ローンも高額なローンを組めば結構な減税が受けられる・・・ってことだと思います。


「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使う」
長期優良住宅法案の標語ですが、こちらをどうとらえるか、どれだけ理解を得られるか。
それによって200年住宅の意義が決まってくるのだと思います。

これについてはまた後日。

今日は以前に何度か取り上げた「200年住宅」のつづきです。

明日6月4日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されます。




住宅ローン減税・200年住宅　その1～その4で概要はお知らせしていましたが、施行直前になってようやく全貌が見えてきましたね。（でもまだ細かい手続きについてははっきりしないところがありますが・・・・・）

昨日はその講習会

うんざりする程資料をもらいました。（金かかってるだろうなあ！）

気になっていた手続きについては、住宅性能表示とは別に、所管の行政庁に申請を一式申し込むか、事前に住宅性能評価機関に技術審査を依頼し適合証をもらって所管の行政庁に認定申請を出すか、二通りのルートが用意されました。（でも県のホームページを見ていると、住宅性能評価機関に出してほしい様に見えましたね。「住宅性能評価機関でもらった適合証をつけて、、、」が標準手続って書いてましたから・・・仕事増やしたくないんだろうな）


手数料は県だけで済ませた時には￥46,100-（6/15訂正）（岡山県）
民間評価機関を通す場合は、ハウスプラス中国住宅保証で￥39,900　＋　県の手数料￥6,100＝￥46,000-（←足し算、間違えてましたね。すみません、6/15訂正しました）
（うまく調整してますね。）

長期優良住宅に対する税制は、その1～その4でローン減税に充填をしぼってお知らせしていましたが、H20年の改正による、登記にかかる登録免許税、不動産取得税、固定資産税の特例措置もまとめて示されました。



最大600万円の控除・・・・ですがそれはあくまで、たくさん借りた場合。
実際にそこまで借りる方は少ないでしょう。

実際のところ、200年住宅でどれだけ得するのか（あるいは費用がかかるのか）次回簡単なシュミレーションをご紹介します。


PS.Mac移行計画　その後
いままで使っていたMac G4はサブマシンとして、新たにG5を購入。といってもIntel Macは買えないので、少し古いのを中古で仕入れました。
OSは最新のLeopardにバージョンアップ。
Time Machineという機能で1時間毎のバックアップが可能で、いつでもマシンを過去の状態に戻す事が出来ます。（私たちにとっては過去のデータは本当重要です）

これで面倒なバックアップ作業から開放されそうです（⌒_⌒）

1月頃だったか、リプランという北海道・東北の住宅雑誌の編集社から案内のメールが届いていました。（登録した覚えはないんだけど、、、？）

眺めていると、私の高断熱・高気密住宅で大いに参考にさせてもらっている新住協（NPO新木造住宅技術研究協議会）が「次世代基準を大きく超える省エネ住宅」を目標にしたQ1.0プロジェクトの内容・実例を本にして出しているとのこと。

エコ住宅　Q1.0（キューワン）
2009年版（定価1,200円）

この手の本にしては安かったので、早速送ってもらいました。

読んでいると、技術的なことは昨年発売した2008年版に書いていると、、、

エコ住宅　Q1.0（キューワン）
（定価1,000円）

200円安い。仕方ない、、、、こちらも購入。

2年程前だったか、新住協の代表、室蘭工業大学の鎌田教授の講演が岡山であり、「現行の次世代基準の住宅の暖房エネルギーを1/2（本州以南では1/4）で済むようなプロジェクトを考えている」と話されていました。

それがQ1.0プロジェクト。
（Qは熱損失係数のことで、「建物内部と外気の差を1℃とした時に、建物内部から外に逃げる時間あたりの熱量を床面積で割った値」。Qの値が小さい程、建物から逃げる熱量が小さい・・・と云うことができます。）

Q値は次世代省エネ基準で、
北海道はⅠ地域：Q=1.6以下
私のいる岡山県はⅢ地域（勝山以北等）：Q=2.4以下と、Ⅳ地域（久世以南等）：Q=2.7以下
（この線引きがおもしろい、、）
と定められています。

Q1.0（キューワン）プロジェクトは、Q値を、北海道でQ=1.0前後、本州はQ=1.2～1.6程度にすることで暖房にかかるエネルギーを1/2～1/4にしようというもの。

そこまでニーズがあるのか？、、、と思っていましたが、この3年間で既に数百棟の実績をつくったとか！
「次世代基準の高断熱・高気密」さえ、なかなか進まない岡山県の設計者としてはそういう実績はうらやましいかぎりですね。

北海道で暖房エネルギーを1/2に、本州以南で1/4と、本州での目標を高くしているのは、元々、次世代基準の温暖地域での基準値が北海道に比べて緩かったことによります。
（温暖地でいきなり高い設定にしても、誰もついてこないと、、、という計らいから、温暖地ではほんとの目標よりも軽い設定になったよう。誘導基準・入門基準・・・って扱いでしょうか）

このため、温暖地域の数値で次世代基準をクリアした住宅を建て、全室暖房をすると、今までよりもかえって暖房エネルギーが増加するという計算結果があるそうです。

ただし、この計算には地域性が含まれていないような気がしています。
先の鎌田教授の講演で
「北海道ではアイスクリームの消費量が夏ではなく、冬にピークになる。なぜなら、高断熱・高気密の住宅が増え、セントラル暖房で家中ガンガン暖め、Tシャツ一枚でアイスクリームを食べるのが一般的になってしまった、、、」
という話をされていました。

この辺りではそこまでは要求されないですよね！
北海道での「寒さ」はガマンできないでしょうが、この辺りでは「元々ガマンしていた寒さ」。
ほんとに寒いところでは、必要暖房エネルギーの計算で、その地域の最低気温と設定室内温度の差を暖房に必要なエネルギーとして、そのまんまの暖房器具を装備するんでしょうね。

上の計算でいくとかなり大きな暖房器具が必要になってきます。
それだけの装備をしておいて、実際には少ししか使いませんでした・・・・・っていうのが理想的だとは思うのですが、、、。
まだまだ予算の中で、高断熱・高気密の”素地”としての「器」を用意するのが精一杯。理想的な暖房器具・容量を（予算的に）確保するのは難しいです！

今の私の高断熱・高気密住宅の設計ではQ1.0仕様には程遠いですが、
・Q値は、その地域の基準よりも一つ上の基準に適合させる。
・暖房器具は今までと同じくらいのコストで、結露をさせない、ほんのりとした暖かさ。（寒さを感じることもある）
・家の中での服装は、外に出る時にコートを羽織るぐらいの服装。（Tシャツは無理です！）
・冷え込む日は、夏用のエアコンで補助暖房をしてもらう。（エアコンは別途なんですが、、、）

ぐらいでしょうか。
今以上の快適性を目指すために、暖房能力を上げるか、断熱の仕様を上げるか。
やっぱり後者ですよね！

安く！快適に！
買った2冊の本を読んで勉強します！

とりあえず、新住協の熱計算プログラムQPEXの最新バージョンを注文しました。
今までの計算をこれでもう一度やり直してみるのも意義があるかも。
カーテンを買い替える時に、最近見つけた、断熱ブラインドなどに交えるだけで、既に建っている住宅でも今以上の高断熱になるでしょうし、それが計算ではっきりと出ればお勧めもできるのではないでしょうか。

住宅ローン減税・200年住宅について

「その1」で、減税の内容
「その2」で、200年住宅の背景と先導的モデル事業
「その3」で、ローン減税の200年住宅

と、説明してきました。

まとめると

（その1）
適用年度・控除額・・・決定は国会審議待ち
○平成21年・22年に入居した場合、ローン残高に応じて最大500万円（200年住宅は600万円）まで、所得税の控除が受けられる。
（控除しきれない分は住民税からも控除可・ただし本来支払う所得税、住民税の税額まで）
○23年から25年までは段階的に控除額は下がっていく。（200年住宅は23年もOK）


（その2）
先導的モデル事業の200年住宅・・・平成20年度から始まっている（ローン減税適用は上記の通り）
○ハウスメーカーやフランチャズグループ、工務店や設計事務所のグループがモデル事業の認可を受け、200年住宅を建設開始している。
○認可を受けた住宅を、認可の年度内に着工すれば国から施主に対して200万円の補助金が支給される。
○認可は単年度。次年度には新たな認可が必要。
○この200年住宅で即、200年住宅のローン減税の適用ではなく、ローン減税の適用を受けるには他と同じ別の手続きが必要。


（その3）
ローン減税の対象となる200年住宅・・・平成21年6月ごろ？（はっきりしません！）
○一般の住宅より2割の建設費UP（一般試算によると）
○住宅性能評価制度（またはそれに準ずる制度）による評価→地方自治体の認定→申告
○5年に1度程度の定期点検が必要。

と云ったところでしょうか。


1.平成21年～25年に入居された方は、普通の申告で皆さんがローン減税を受けられます。
2.先導的モデル事業の200年住宅は、各メーカーの認可年度にその家を建てられる方が対象で、国から200万円の補助が受けられます。
3.200年住宅のローン減税は、基準さえ正式に発表されれば、その基準に沿った家を建て、性能評価や地方自治体の認可手続きを行うことで適用されます。（2.の先導的モデル事業の認可住宅でも、性能評価等の手続きは必要と思われます）


1.2.は分かりやすいですね。

問題は
3.の「ローン控除のための200年住宅」をねらうかどうか。

これが一般の方にとって、どっちがいいのか分かりにくいところではないでしょうか。

色々な建築関係の雑誌や、インターネットの情報を見ても、「200年住宅の建設費は2割程度UP」程度のことしか書かれていませんが、200年住宅の認定（性能評価）を受けるための費用も別途必要になってくるでしょう。

正式な手続きの内容がまだ発表になっていませんが、200年住宅の基準として、「その3」で書いたように、住宅性能表示制度の認定基準がそのままスライドして適用されています。

住宅性能表示制度は、200m2以下の住宅でも15万円程（設計評価+建設評価）の評価機関への手数料が必要なことから、一般にはほとんど人気のない制度です。

もちろん、確認申請に比べて大幅な申請図書の増加ですから、設計事務所や工務店の申請費用も追加必要です。

この制度をそのまま適用し、200年住宅の認定にはまず、住宅性能評価の手続きが必要？・・・となるのか。
住宅性能表示の一部審査・・・程度になるのか？？

蓋を開けてみないと分からないですね。
でも、200年住宅の認定には工事費の追加以外に20万～30万円の手続き費用はかかってくるのではないでしょうか？



また、住宅瑕疵担保履行法により、今年の10月1日以降に引渡される住宅には、建設業者に瑕疵担保責任保険のための保険加入か保証金の供託が義務づけられました。

保険金の場合、1戸あたり、約6万円（100m2以下）～約12万円（150m2以上）が必要となります。
（財）住宅保証機構

法律では、この費用は直接発注者に請求することは出来ないことになっていますが、施工者にとっては住宅を建設する上での必要な経費。当然、経費として発注者に廻ってくるのは目に見えてますよね。
（既に、皆さんの知らない間に、約6万円（100m2以下）～約12万円（150m2以上）程度のコスト増は決まってしまっています。）



制度の背景・本音の話（これは気になる方だけお読みください）

住宅の品質確保の促進等に関する法律（H12）・・・基本構造部分の瑕疵担保期間を最低10年に義務づけ

それでも心配な建築主のために
住宅性能表示制度（任意）・・・住宅の性能を表示・認定
住宅性能保証制度（任意）・・・住宅の瑕疵について、工事後の業者の倒産を保険でカバー
が用意されましたが、これらは建築主が任意で利用する制度で、一向に利用者が増えず、

ならば、
住宅瑕疵担責任保険（建設業者に強制）・・・住宅の瑕疵、工事後の業者の倒産を保険でカバー
で、一気に保険の方は採算コストにもっていき
（建築主への強制では反発を受けるので「建設業者に」とオブラートに包んで、、、）

今度は、ローン減税で釣って、もう一つの不人気制度、住宅性能表示制度へのテコ入れを！

って、ところかなあ！！
保険屋さんと民間の確認検査機関（保証機構）だけが儲かるでしょうね。
（すべて「建築主のための制度」としてつくられているとの事。でも実際は？）

建築主は、わざわざ依頼しなくても住宅の瑕疵について、工事後に工事業者が倒産した場合でも保証が受けられます。
費用は建設経費に含まれますから、負担する自覚はないでしょう。
でも、保証は10年間だけです！！
また、保証は構造と雨漏りの瑕疵についてだけです。地盤の保証はありません。
工事中の施工者の倒産には対応しません。


保険は、本来必要な人が必要な保険に加入すればいいと思います。

正確で分かりやすい情報や選択肢の提供

本来、それこそが義務づけられるべきものではないでしょうか？



こういう話題はあまり読まれないだろうなあ・・・・・・写真も何も無い・・・・・（・_・、）

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